Mettre un bien immobilier en location ou en vente implique de respecter des obligations légales strictes. Parmi elles, la fourniture des diagnostics immobiliers obligatoires occupe une place centrale. Ces documents permettent d’informer le futur locataire ou l’acheteur sur l’état du logement, ses performances énergétiques, ou encore ses éventuels risques sanitaires et environnementaux.

👉 Mais attention : la liste des diagnostics varie selon qu’il s’agit d’une location ou d’une vente. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les vendeurs, bien connaître ces obligations est essentiel afin d’éviter tout litige et de sécuriser la transaction.

📌 Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location

Le propriétaire bailleur doit remettre au locataire, dès la signature du bail, un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier contient plusieurs diagnostics réglementaires.

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

• Obligatoire pour toute location d’un logement, qu’il soit vide ou meublé.
• Classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
• Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés G+ sont progressivement interdits à la location.

👉 Pour le locataire, le DPE est un indicateur clé de la future facture énergétique.

2. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

• Obligatoire pour les logements construits avant 1949.
• Vérifie la présence de plomb dans les peintures, très dangereux pour la santé.

3. L’État des Risques et Pollutions (ERP)

• Obligatoire pour tous les logements, qu’ils soient en zone à risques naturels, miniers, technologiques ou non.
• Doit être daté de moins de 6 mois lors de la signature du bail.

4. Le Diagnostic Électricité et Gaz

• Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
• Permet de vérifier la sécurité des installations intérieures, souvent sources d’accidents domestiques.

5. Le Diagnostic Bruit (si applicable)

• Depuis 2020, pour tout logement situé dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes.

6. La superficie loi Boutin

• Pour les locations vides à usage de résidence principale.
• La loi Boutin impose au bailleur d’indiquer la surface habitable exacte du logement dans le bail.
• Différente de la loi Carrez (qui s’applique à la vente).

👉 Exemple : une mezzanine de moins de 1,80 m de hauteur n’est pas comptabilisée dans la surface habitable loi Boutin.

📌 Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente

Le vendeur doit, lui aussi, fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci est plus complet que pour la location, car l’acheteur doit connaître précisément l’état du bien qu’il achète.

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

• Indispensable pour toute vente immobilière.
• Mentionné dès l’annonce immobilière.
• Permet à l’acheteur d’anticiper ses futures charges.

2. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

• Obligatoire pour les biens construits avant 1949.

3. L’État des Risques et Pollutions (ERP)

• Obligatoire pour toutes les ventes, comme pour la location.

4. Le Diagnostic Amiante

• Obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant 1997.
• Vérifie la présence d’amiante dans les matériaux de construction.

5. Le Diagnostic Électricité et Gaz

• Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.

6. Le Diagnostic Termites (selon la zone géographique)

• Obligatoire uniquement dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.

7. Le Diagnostic Assainissement Non Collectif

• Si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout.
• Réalisé par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).

8. La superficie loi Carrez

• Pour les ventes de lots de copropriété (appartement ou maison en copropriété).
• La loi Carrez impose de mentionner la surface privative du lot vendu.
• Attention : la superficie Carrez est différente de la surface habitable loi Boutin.

👉 Exemple : une véranda est comptée dans la surface Carrez, mais pas dans la surface loi Boutin.

📊 Location vs Vente : tableau récapitulatif

Diagnostic	Location	Vente
DPE	✔️	✔️
CREP (plomb)	✔️ (avant 1949)	✔️ (avant 1949)
ERP	✔️	✔️
Électricité	✔️ (installations > 15 ans)	✔️ (installations > 15 ans)
Gaz	✔️ (installations > 15 ans)	✔️ (installations > 15 ans)
Bruit aérien	✔️ (si zone)	✔️ (si zone)
Amiante	❌	✔️ (avant 1997)
Termites	❌	✔️ (selon zone)
Assainissement non collectif	❌	✔️ (si non raccordé)
Surface loi Boutin	✔️ (location vide)	❌
Surface loi Carrez	❌	✔️ (copropriété)

⚖️ Les enjeux des diagnostics immobiliers

Au-delà de l’aspect réglementaire, les diagnostics immobiliers :

• sécurisent les transactions,
• protègent le bailleur ou le vendeur contre des actions en justice pour vice caché,
• et permettent au locataire ou à l’acheteur de louer ou d’acheter en toute connaissance de cause.

👉 Exemple : un vendeur qui omet le diagnostic amiante peut être tenu responsable si l’acheteur découvre ultérieurement la présence d’amiante dans son logement.

✅ Conclusion

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont des outils indispensables pour sécuriser une location ou une vente.

• Pour une location, l’accent est mis sur la sécurité (plomb, gaz, électricité) et la performance énergétique, avec la mention obligatoire de la surface loi Boutin.
• Pour une vente, le dossier est plus complet : il inclut notamment l’amiante, l’assainissement, les termites et la superficie loi Carrez.

👉 En tant que bailleur ou vendeur, respecter ces obligations, c’est non seulement éviter des litiges, mais aussi valoriser son bien auprès des locataires et des acquéreurs.

Chez ISIA Services, nous accompagnons nos clients pour la mise en conformité de leurs logements et la constitution de dossiers complets, afin de garantir des transactions immobilières sereines, sécurisées et conformes à la loi.