L’encadrement des loyers est un sujet qui suscite de nombreux débats en France. Mis en place pour lutter contre les loyers excessifs dans certaines zones tendues, il impacte directement la relation entre bailleurs et locataires.
👉 Mais en quoi consiste réellement ce dispositif ? Dans quelles villes est-il appliqué ? Quels sont ses avantages et ses limites, aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires ?
Cet article vous donne les clés pour comprendre l’encadrement des loyers en France en 2025.
📌 Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un dispositif prévu par la loi ALUR (2014) et renforcé par la loi Élan (2018). Il a pour but de limiter les loyers dans les zones où la demande locative est bien supérieure à l’offre, c’est-à-dire les zones tendues.
Concrètement :
- Le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer.
- Un loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral, sert de base.
- Le bailleur doit respecter un plancher (loyer de référence minoré) et un plafond (loyer de référence majoré).
👉 Exemple : si le loyer de référence majoré est de 20 €/m², un bailleur ne peut pas demander 25 €/m², sauf exceptions prévues par la loi.
🏙️ Dans quelles villes l’encadrement des loyers s’applique-t-il ?
Le dispositif n’est pas national : il est limité aux villes qui en font la demande et qui présentent un marché locatif très tendu.
En 2025, l’encadrement des loyers concerne notamment :
- Paris (première ville à l’avoir mis en place en 2019),
- Lille, Hellemmes, Lomme (depuis 2020),
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis),
- Est Ensemble (Seine-Saint-Denis),
- Lyon et Villeurbanne (depuis 2021),
- Montpellier (depuis 2022),
- Bordeaux (depuis 2022),
- Grenoble et 13 communes de la métropole (depuis 2023),
- Marseille (candidature validée, mise en place progressive d’ici 2026).
👉 La liste évolue régulièrement, car les collectivités doivent déposer une demande et être autorisées par décret ministériel.
🔍 Encadrement des loyers vs encadrement en zone tendue : quelle différence ?
Il existe une distinction importante entre l’encadrement des loyers et l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue.
- Encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc.)
- Le bailleur doit respecter un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.
- C’est un plafonnement strict du montant du loyer appliqué à la signature d’un bail.
- Encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue
- Ce dispositif concerne plus de 1 000 communes classées en zones tendues (par exemple : Marseille, Nice, Montpellier, Strasbourg).
- Ici, le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires.
- Le nouveau loyer doit rester identique à celui payé par l’ancien, sauf :
- si le logement a fait l’objet de travaux importants (au moins 50 % du montant du loyer annuel),
- ou si le loyer était manifestement sous-évalué.
👉 Exemple :
- À Paris, les bailleurs sont soumis aux deux dispositifs : encadrement des loyers (loyer de référence) et encadrement en zone tendue (pas de hausse libre entre deux baux).
- À Nice, il n’y a pas d’encadrement des loyers au sens strict, mais la ville étant en zone tendue, le propriétaire ne peut pas augmenter son loyer comme il le souhaite lors d’une relocation.
Cette différence est essentielle à comprendre pour éviter toute confusion entre plafonnement du loyer et blocage de son évolution.
⚖️ Comment est calculé le loyer de référence ?
Le loyer de référence dépend :
- de la localisation du logement (quartier, arrondissement),
- de la date de construction de l’immeuble,
- du type de location (meublée ou vide),
- de la surface habitable.
Chaque année, l’arrêté préfectoral fixe :
- un loyer de référence (€/m²),
- un loyer de référence minoré (–30 %),
- un loyer de référence majoré (+20 %).
👉 Exemple :
- Loyer de référence : 16 €/m²,
- Loyer minoré : 11,20 €/m²,
- Loyer majoré : 19,20 €/m².
Un studio de 25 m² ne pourra pas excéder un loyer de 480 € (hors charges).
✅ Avantages de l’encadrement des loyers
Pour les locataires
- Protection contre les loyers abusifs dans des zones à forte demande.
- Meilleure visibilité et transparence sur les prix du marché.
- Facilite l’accès au logement pour les ménages modestes ou les étudiants.
Pour le marché immobilier
- Contribue à réguler les hausses excessives dans les grandes villes.
- Permet une plus grande homogénéité des loyers à caractéristiques similaires.
❌ Inconvénients et critiques
Pour les bailleurs
- Limite la liberté de fixer le loyer, même pour un logement rénové ou très bien situé.
- Peut réduire la rentabilité locative dans certaines zones.
- Crée une complexité administrative (vérifier chaque année les plafonds en vigueur).
Pour le marché immobilier
- Risque de décourager certains investisseurs, donc de réduire l’offre locative.
- Peut pousser certains propriétaires à privilégier la location saisonnière (type Airbnb), plus rentable mais moins encadrée.
👉 Exemple concret : un bailleur ayant rénové un appartement de 40 m² dans le centre de Lyon pourrait souhaiter un loyer de 950 €, mais si le plafond est fixé à 860 €, il sera contraint.
🔄 Exceptions à l’encadrement des loyers
Certaines situations permettent de dépasser le loyer de référence majoré :
- Le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, jardin privatif, équipements haut de gamme).
- Le bailleur peut alors appliquer un complément de loyer, à condition de le justifier dans le bail.
👉 Attention : le complément peut être contesté par le locataire auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC).
📊 Encadrement des loyers : avantages et limites en chiffres
- À Paris, près de 30 % des loyers étudiés en 2023 dépassaient le plafond fixé par la préfecture.
- Depuis la mise en place à Lille, environ 1 bail sur 5 présente encore un dépassement.
- Les associations de locataires considèrent le dispositif utile mais insuffisant, tandis que les associations de propriétaires dénoncent un frein à l’investissement locatif.
🧑💼 Le rôle du gestionnaire locatif
Un gestionnaire locatif comme ISIA Services accompagne les propriétaires dans ce cadre contraint :
- vérification du loyer de référence applicable,
- rédaction conforme du bail,
- intégration des mentions légales obligatoires,
- suivi des évolutions annuelles de l’encadrement,
- conseil sur la stratégie locative (meublé vs vide, complément de loyer justifié).
✅ Conclusion
L’encadrement des loyers est un outil mis en place pour réguler le marché locatif dans certaines villes françaises.
- Pour les locataires, il offre une protection bienvenue dans un contexte de hausse des prix.
- Pour les bailleurs, il représente une contrainte qui peut réduire la rentabilité mais qui n’empêche pas d’investir intelligemment.
- Pour le marché immobilier, il reste un dispositif partiel, limité à certaines zones et souvent contourné.
👉 En tant que bailleur, il est essentiel de s’informer sur les plafonds applicables et de se faire accompagner pour rester conforme.
Chez ISIA Services, nous aidons nos clients à optimiser leurs investissements tout en respectant la législation.