Le marché immobilier français est en pleine recomposition. Après une période de ralentissement, 2025 affiche des signes de reprise, et de nombreux indicateurs pointent vers des tendances pour 2026 qu’il est important d’anticiper. Pour les propriétaires bailleurs et investisseurs, comprendre quelles villes vont tirer leur épingle du jeu est un avantage stratégique.

Dans cet article, nous passons en revue :

1. les grandes tendances nationales observées en 2025,
2. les villes à surveiller pour l’achat et la location en 2025,
3. les perspectives pour 2026,
4. les risques et conseils pour bien choisir.

📈 Tendances nationales 2025 : reprise mesurée et disparités régionales

Avant de zoomer sur les villes, il faut comprendre le contexte national.

• Le marché immobilier français en 2025 montre une activité de reprise. OptimHome note une reprise de l’activité transactionnelle à la rentrée 2025, portée par la stabilisation des taux d’intérêt et une confiance retrouvée des acheteurs. Optimhome
• Selon Meilleurs Agents, les prix immobiliers dans les grandes villes devraient progresser en 2026 de +2 à +3 % en moyenne si la dynamique se poursuit. Meilleurs Agents
• Le volume transactionnel est attendu autour de 925 000 ventes en 2025, soit une hausse de +8,2 % par rapport à 2024. Cafpi+1
• Au plan locatif, la demande reste forte dans les grandes métropoles, mais les rendements moyens se resserrent. Par exemple, Investissement-locatif indique que le rendement dans les grandes villes comme Lyon, Marseille, Toulouse tourne autour de 4 % en 2025. Investissement Locatif
• Certaines villes moyennes continuent de se démarquer en matière de rendement brut élevé, comme Mulhouse (11,3 %) ou Saint-Étienne (11 %) selon le classement de 2025. Mon Chasseur Immo

Conclusion : 2025 confirme un marché contrasté, avec des grandes villes regagnant de l’attractivité, mais des opportunités plus rentables dans les villes moyennes ou en périphérie.

🏙️ Villes à surveiller en 2025 (achat & location)

Voici quelques villes qui sortent du lot en 2025, à surveiller pour investir ou louer :

Villes métropolitaines stables et sûres

• Nice, Lyon, Nantes, Rennes sont souvent citées comme des valeurs sûres pour un investissement locatif : forte demande, meilleure sécurité locative. Cafpi
• Fréjus, sur la côte méditerranéenne, attire les investisseurs avec des prix encore accessibles et une demande locative soutenue. Nice-Presse
• Bordeaux, Toulouse, Marseille figurent parmi les villes où les prix s’envolent : selon PAP, Nice +3,7 %, Marseille +4,2 %, Toulouse +3,3 % sur les six derniers mois. PAP – Particulier à Particulier

Villes moyennes ou “rendement élevé”

• Mulhouse (11,3 %), Saint-Étienne (11 %), Niort (8 %) sont dans le top 10 des villes à fort rendement brut en 2025 selon MonChasseurImmo. Mon Chasseur Immo
• Châlons-en-Champagne se distingue aussi : rentabilité brute de 9,1 % pour un T2 de 40 m², selon Meilleurs Agents. Meilleurs Agents
• Limoges montre une rentabilité intéressante (8,7 %) et un faible risque économique selon les analyses de Meilleurs Agents. Meilleurs Agents
• Nîmes, Besançon, Metz sont aussi évoquées comme villes “équilibrées” : prix d’achat modérés + demande locative présente. Cafpi+1

Villes “à la marge” à surveiller

• Quimper, Poitiers, Niort sont mentionnées dans les perspectives 2026 comme des villes de rentabilité locative émergentes. Trouver-un-logement-neuf.com
• Certaines villes en périphérie ou dans les zones moins sollicitées pourraient redevenir attractives lorsque les prix dans les grandes métropoles deviennent prohibitifs.

📅 Perspectives et tendances pour 2026

Penser 2026, c’est anticiper les mutations du marché. Voici ce que les analyses officielles et les études spécialisées suggèrent :

Hausse modérée des prix

• Meilleurs Agents prévoit une hausse des prix de +2 à +3 % en 2026 dans les grandes villes, si la conjoncture (crédit, pouvoir d’achat, économie) le permet. Meilleurs Agents
• Selon MonImmeuble, Bordeaux, Lyon, Paris auront une stabilisation ou une légère progression. Mon Immeuble+1

Volume de transactions en progression

• Le scénario 2026 prévoit jusqu’à 960 000 ventes, contre ~925 000 en 2025. Mon Immeuble
• Toutefois, la croissance sera modérée, car de nombreux acquéreurs restent attentistes face aux incertitudes économiques. Cafpi+1

Évolution des rendements locatifs

• Le recul ou la stagnation des rendements dans les grandes villes pourrait pousser les investisseurs à se tourner davantage vers les villes moyennes ou émergentes.
• Le rendement brut moyen national pourrait se stabiliser autour de 4 à 5 %, selon les projections des experts.

Accent sur la qualité, la durabilité et la localisation

• Les logements bien isolés, à faible consommation énergétique, proches des transports et des services seront de plus en plus valorisés.
• L’accent mis sur la transition énergétique et les rénovations performantes influencera la demande des locataires et des acheteurs.
• Les périphéries proches des grandes métropoles pourraient bénéficier de report d’intéressé, dès que les prix urbains deviennent trop élevés.

⚠️ Risques et conseils pour anticiper

Pour maximiser ses chances, un investisseur doit intégrer les risques suivants :

• Risque de vacance locative dans certaines villes moins centrales ou dépendantes de l’emploi local.
• Pression sur les rendements dans les métropoles, où les prix augmentent plus vite que les loyers.
• Sensibilité aux taux de crédit : une remontée des taux pourrait freiner les projets.
• Disparités locales : un quartier ou une zone peut tirer un marché vers le haut ou vers le bas.
• Réglementation : dispositifs comme l’encadrement des loyers ou les dispositifs fiscaux peuvent évoluer.

👉 Conseils :

• croiser les données locales (transports, démographie, emploi),
• faire des simulations de rendement net plutôt que brut,
• diversifier géographiquement son portefeuille,
• privilégier des biens bien positionnés, rénovés et durables.

✅ Conclusion

L’année 2025 confirme un redressement mesuré pour l’immobilier français, avec un retour d’attractivité pour les grandes villes et des rendements très forts dans certaines villes moyennes. Mais le véritable défi est de choisir la ville à bon potentiel.

Pour 2026, les projections prévoient davantage de stabilité que d’emballement : hausse modérée des prix, transactions en légère progression, mais des dynamiques très locales. Ceux qui réussiront seront ceux qui anticiperont les facteurs qualitatifs : localisation, performance énergétique, services, infrastructures.

Pour un investisseur ou bailleur, c’est l’alliance entre macro-tendances nationales et micro-analyse locale qui fera la différence.

Chez ISIA, nous pouvons vous conseiller sur les villes à fort potentiel, modéliser vos scénarios de rentabilité et sécuriser vos investissements dans ce contexte de transition.