Les loyers impayés restent l’une des plus grandes craintes des propriétaires bailleurs. Au-delà de la perte financière immédiate, ils peuvent entraîner des procédures longues et coûteuses. Mais bonne nouvelle : depuis le 1er juillet 2025, une réforme majeure simplifie la récupération des loyers impayés grâce à la saisie sur salaire.

Dans cet article, nous vous expliquons :

• les étapes classiques de la procédure en cas de loyers impayés,
• comment l’assurance loyers impayés (GLI) permet d’éviter les démarches,
• et en quoi la nouvelle saisie sur salaire est une petite révolution pour les bailleurs.

📌 Étape 1 : la relance amiable

Dès le premier impayé, il est essentiel de réagir rapidement.

• Une relance simple (appel, mail, courrier) doit être faite dans les 15 à 20 jours suivant l’échéance.
• Si le locataire ne réagit pas, le bailleur envoie une sommation de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

👉 Cette étape permet souvent de régler la situation sans aller plus loin.

📌 Étape 2 : le commandement de payer

Si l’impayé persiste, le bailleur doit recourir à un commissaire de justice (ancien huissier) pour délivrer un commandement de payer.

• Ce document laisse 8 jours au locataire pour régulariser.
• En présence d’une caution solidaire, le commandement doit aussi lui être adressé.

👉 Sans ce document officiel, aucune procédure judiciaire ne peut être engagée.

📌 Étape 3 : l’attente légale et l’assignation

Si aucun accord n’est trouvé ou si la dette n’est pas réglée dans le délai :

• Un délai d’environ 2 mois court avant que le bailleur puisse aller plus loin.
• Ensuite, il peut saisir le tribunal judiciaire par une assignation en résiliation de bail.
• Le bailleur (ou son mandataire) et le locataire sont convoqués à l’audience.

👉 C’est l’étape qui ouvre la voie à une décision judiciaire.

📌 Étape 4 : l’audience au tribunal

Lors de l’audience, le juge examine la situation :

• Si le locataire propose un plan d’apurement crédible, le bail peut être maintenu.
• Si le juge prononce la résiliation du bail, le locataire doit quitter le logement, avec éventuellement un délai supplémentaire accordé.

👉 Le sort du bail se joue à ce stade : maintien avec échéancier ou rupture définitive.

📌 Étape 5 : le commandement de quitter les lieux

En cas de résiliation, le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux.

• Ce courrier officiel laisse encore un délai d’environ 2 mois.
• Si le locataire part volontairement, la procédure s’arrête là.
• S’il refuse, l’étape suivante est enclenchée.

📌 Étape 6 : l’expulsion avec la force publique

Si le locataire ne quitte pas le logement malgré le commandement :

• Le préfet est saisi pour autoriser le recours à la force publique.
• La police ou la gendarmerie peut alors intervenir pour expulser le locataire.

⚠️ Attention : l’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (sauf exceptions prévues par la loi).

⚖️ Procédure impayé de loyer : schéma des étapes de recouvrement

🛡️ La GLI : l’assurance qui évite les procédures lourdes

La meilleure façon de se protéger contre les loyers impayés reste la Garantie Loyers Impayés (GLI).

Concrètement, la GLI prend en charge :

• le paiement des loyers impayés (souvent dès le premier mois),
• les frais de procédure judiciaire,
• parfois même les dégradations locatives.

👉 Exemple : un propriétaire sans GLI peut attendre plusieurs mois avant de récupérer ses loyers via une décision de justice. Avec une GLI, il continue à percevoir ses loyers sans interruption, même si la procédure suit son cours.

👉 En plus d’assurer une trésorerie régulière, la GLI libère le bailleur du stress lié aux démarches complexes.

🚀 La révolution 2025 : la saisie sur salaire simplifiée

Jusqu’au 1er juillet 2025, pour engager une saisie sur salaire, le bailleur devait passer devant le juge de l’exécution. Cette étape rallongeait considérablement les délais.

Depuis la réforme, la procédure est simplifiée :

1. Le bailleur transmet son titre exécutoire à un commissaire de justice.
2. Celui-ci envoie au locataire un commandement de payer : délai d’1 mois.
3. Si la dette persiste, le commissaire notifie un procès-verbal de saisie directement à l’employeur.
4. L’employeur retient ensuite chaque mois une partie du salaire et la reverse au commissaire, qui la transmet au bailleur.

👉 Exemple pratique : un locataire doit 2 400 € de loyers. Si son salaire permet de saisir 200 € par mois selon le barème légal, le bailleur récupérera sa créance en 12 mois, sans attendre une nouvelle audience judiciaire.

💶 Quel montant peut être saisi ?

La saisie est encadrée par un barème légal qui dépend du revenu du locataire.

• Jusqu’à 370 € de revenu → 1/20ᵉ peut être saisi,
• Entre 700 et 1 000 € → environ 1/5ᵉ du salaire,
• Au-delà de 2 100 € → une part beaucoup plus importante.

Quoi qu’il arrive, le locataire conserve toujours un minimum vital : en 2025, il est fixé à 635,71 € (le Solde Bancaire Insaisissable).

👉 Ce mécanisme garantit un équilibre : le bailleur est assuré de récupérer sa créance progressivement, tandis que le locataire conserve de quoi subvenir à ses besoins essentiels.

⚖️ Un changement majeur pour les bailleurs

Cette réforme est une véritable révolution pratique pour les propriétaires :

• plus besoin d’attendre une audience judiciaire,
• des délais de recouvrement réduits,
• une meilleure efficacité grâce à la centralisation par les commissaires de justice.

Pour les bailleurs, c’est un gain de temps, de sécurité et de visibilité financière. Cette mesure complète les protections existantes, comme la GLI, et offre une nouvelle solution pour lutter contre les loyers impayés.

✅ En résumé

• Face à un impayé, il faut agir vite : relance, commandement de payer, puis recours judiciaire.
• La GLI reste la solution la plus protectrice pour éviter d’avoir à gérer ces démarches.
• Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire simplifiée est une avancée majeure : plus rapide, plus efficace, mais toujours encadrée par un barème protecteur pour le locataire.

Chez ISIA Services, nous accompagnons nos clients bailleurs à chaque étape :

• prévention des impayés,
• gestion des procédures,
• et conseils sur la mise en place d’une GLI pour sécuriser vos revenus locatifs.